一文读懂产业园区分类体系

行业资讯 来源: 产城联盟 时间:2019-12-09 18:12 阅读(498)


导语


从1979年蛇口工业区打响了我国产业园区发展的第一炮至今,我国工业园到产业地产已经走过了四十年,一直伴随着国内经济建设稳健快速发展。产业园区已经成为经济增长的重要引擎与创新引领。

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01

各国产业园区发展


产业园区作为一个功能布局合理、结构层次优化、产业特色鲜明的工业集聚发展区域,是工业化进程带来的特定产物。最早的工业园可追溯至18世纪,当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命,成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的,却无形中给工业园下了个定义:工厂集中地。


二战以来,各国通过制定各种工业区域开发政策建立起产业园区。在日本称为“工业团地”,在中国香港称为“工业村”,在英国称为“企业区”,在大陆称为“产业地产”自20世纪70年代开始,产业地产在世界范围内迅速发展,现在已经成为经济发展的重要空间形式。


纵观世界产业地产史可以发现,发达国家与发展中国家的产业园区发展背景各异:发达国家的城市郊区产业地产开发是在1955年之后,随着内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的;在20世纪末的发展中国家,随着新国际分工的深入、产业转移,出口加工区开始设立。


各国设立产业园区的目的却不尽相同—推动经济发展。这些园区给各国经济增长带来极大助力,比如最有名的美国硅谷,前身是斯坦福科学园,为世界上第一个高科技工业园。硅谷建立于1951年,到1998年时,硅谷地区获得的投资已经占了美国信息技术投资的1/3以上。早在2000年,硅谷数万家高科技公司中,前150家大公司当年的销售总额就高达3000亿美元,盈利400亿美元。


裕廊工业区成立于1961年,在新加坡的崛起中做出了巨大贡献。二战结束后,新加坡是一个工业基础落后的弹丸之地。为了改变这种面貌,新加坡开始建立开发区。经过五十多年的发展,裕廊工业区最终发展为产业多元、功能完备成熟的城市化区域,这不仅靠石化拉动和产业链补强,更多依靠复合工业区,特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活需求。

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图 - 新加坡裕廊工业园的发展历程


日本筑波科学城,是日本政府在20世纪60年代为实现“技术立国”目标而建立的日本第一科学城,也是全球典型的以科研机构和高校为主体的世界级国家科研中心,日本全国30%的科研机构、40%的科研人员、50%的政府科研投入都集中在筑波。同硅谷一样,筑波也是全球人才、资金、技术的高度密集之地,但其特点是政府主导,而不是市场驱动,体现在“三个集中”:国家级科研机构集中、政府投入集中、科研功能集中。


02
国内产业地产的概念与分类


1979年,蛇口工业区打响了我国产业园区发展的第一炮。1980年4月1日,经由国务院批准,香港招商局成立的蛇口工业区筹建指挥部,宣告我国第一个工业区的诞生。时任招商局副董事长袁庚带领蛇口工业区开展全面的改革探索。


2003年,联东集团率先提出了我国产业地产的完整概念。联东对产业地产的定义是:围绕着产业的微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。
表-产业地产产品分类

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2.1 狭义的产业地产

工业地产是狭义的产业地产,是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括生产型、仓储型及办公型三种类型。
表 - 工业地产的三种基础类型
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(1)生产型

生产型园区是直接为制造业企业进行工业生产而建设的产业园区,形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公,研发物业载体为主。

最典型的生产型园区是成立于1994年的苏州工业园区。苏州工业园区是我国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目,行政区划面积278平方公里,其中,中新合作区80平方公里,下辖四个街道,常住人口约80.78万。近年来,该园区大力发展高端高新产业,尤其是智能制造板块,推动制造工厂向企业总部转型。百度、华为、滴滴、科大讯飞、苹果、微软等都在园区设立了人工智能相关领域研发或创新中心。

(2)仓储型

即物流地产,是经营专业现代化的物流设施的载体,包括物流仓库、配送中心、分拨中心等等。

目前国内物流地产已形成了如下竞争格局:以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯规模可谓物流地产的霸主。截止2018年3月,普洛斯已进入38个城市,开发并管理着267个物流园、工业园及科创园,物业总面积达3,340万平方米。
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图-我国物流地产的三大类型
(3)办公型

即商务园区,以商务办公功能为主,吸引中小企业及大型企业功能单元入驻,形成一定的产业集群和规模效应。形态包括办公楼、商务独栋、研发中心及各类基础配套等。

我国最典型的办公型园区是亿达中国旗下的商务园。亿达中国第一个商务园是1998年开发的大连软件园,也是大连市第一个商务园。目前,亿达中国已在全国15城开发运营了30个商务园区,成为名副其实的商务园区之王。

2.2 广义的产业地产

随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级,产业地产的开发理念和模式开始发生改变,产业地产不再只是进行最基本的工业厂房、物流基地的开发,而是升级为“片区开发”的概念,涉及整个片区的建设,包括区域内商业地产和住宅的打造。而“片区开发”的本质是园区代行政府职能。

产业综合体和产业新城应运而生,即从原先单一产业功能出发,逐步增加、附着、提升诸如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能。
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图-我国产业地产正向“片区开发”概念全面升级
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图—华夏幸福的盈利模式

2.3 国内产业园的分类体系

经过了40年的发展,我国建立了完备的园区体系。从功能分类来看,可分为2类:承担特定功能的产业园区和具备综合功能的产业园区。承担特定功能的园区有7种类型:经济技术开发区、高新技术开发区、海关特殊监管区、边境经济合作区、台商投资区、旅游度假区和自由贸易区;而承担综合功能的园区有:经济特区和国家级新区。其中,海关特殊监管区又包括:保税区、保税港区、综合保税区、保税物流园区、跨境工业区、出口加工区和保税物流中心。
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图 - 国内产业园区体系

03
经济引擎与创新引领

产业园区对经济社会发展的贡献是全方位的,“先有蛇口,后有深圳”,深圳是我国设立的第一个经济特区,是改革开放的窗口,而蛇口则早于深圳,是经济改革的第一个试验区。产业园区肩负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设重要使命,为中国产业经济发展探索了成功的经验与模式。

3.1 产业园区是经济增长的重要引擎

作为所在地区的经济发动机,产业园区是我国经济增长的重要引擎。2016年,全国共计365家国家经开区和高新区,两类国家级园区的合计GDP为170946亿元,占全国GDP比重的22.97%,相当于中国近四分之一GDP是由产业园区所创造的;两类国家级园区合计上缴税收为29327亿元,占全国总税收的 25.31%,成为了国民经济的主要载体。
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图 – 2013-2016年经济增长速度比较




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